Comment se calcule la plus-value immobilière ?

  • mai 31, 2020
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Avant de céder un bien ou une maison, il est nécessaire de connaitre la plus value. La plus value pour vente est en principe imposable. La plus value immobilière est le résultat de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Voici quelques idées pour calculer la plus value immobilière de votre bien.

La plus value imposable

La base de calcul de la plus value immobilière est la différence de prix entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Quant aux dépenses de travaux, on peut avoir le prix d’acquisition grâce aux dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Il est bien de noter que si les travaux sont réalisés par une entreprise sous réserve, avec présentation de statut juridique, la majoration des prix d’acquisition est en place. Il faut que l’entreprise soit net, c’est-à-dire, il faut qu’elle n’a pas été pris en compte pour la détermination des impôts sur le revenus et qu’elle développe un budget transparent.

En effet, pour le calcul de la plus value immobilière, les prises en compte des travaux sont définies de la même manière que la prise en compte du revenu foncier imposable. Pour les dépenses d’entretien et de réparation (grosse réparation), ne figurent pas parmi les dépenses prises en compte lors du calcul de la plus value. Elles figurent parmi les divers dépenses pour maintenir l’immeuble en bon état.

La plus value nette

En général, la plus value nette est calculée deux fois : la plus value imposée avec l’impôt sur le revenu, et celle qui est soumise au prélèvement social. Pour ce faire donc, il faut déduire l’abattement pour une durée de la détention du montant de la plus value brute.

Taux de l’impôt

En ce qui concerne la plus value immobilière, la plus value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu et sur le forfaitaire c’est-à-dire de 19%. A partir de la sixième année, un abattement linéaire de 6% est effectué. Le taux actuel des prélèvements sociaux est de 17,2% avec toujours un abattement progressif à partir de la sixième année. Le notaire se charge du prélèvement des montants lors de la signature de l’acte de vente authentique, il sera remis par ses soins à l’administration fiscale. Une taxe complémentaire sera appliquée selon le montant de la plus value sur l’immobilier autre que sur les terrains à bâtir.

Une taxe communale voire une taxe nationale peut aussi figuré parmi les listes à payer à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible. En effet, la plus value varie selon le prix de vente, la nature du bien et la durée de détention.

Qu’en est-il des résidences principales ?

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Pour ce genre de résidence, la plus value réalisée n’est pas imposable. Mais elle pourra le devenir. Car lors d’un débat publique, le président français Emmanuel Macron a souligné le fait qu’il est injuste de ne pas taxées les plus values pour ce genre d’immobilier. Mais ce n’est encore qu’une hypothèse, une étude est encore à faire.

Quant aux résidences secondaires, la plus value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et à la contribution fiscale de 17,2%. Le taux de la plus value issus de la vente est donc imposé à 36,2%.

Plus value et terrain

Le taux de fiscalité des plus values a été allégé pour faciliter le logement en France. L’exonération totale, dite impôt sur le revenu est acquise à l’issu d’un délai de 22ans si il était à 30 ans auparavant. Pour les prélèvements sociaux, le délai reste 30 ans. Même topo pour les immeubles bâtis. Un abattement de 30% est applicable pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux des plus values résultants de la cession des terrains à bâtir.

Quels sont alors biens concernés par la plus value immobilière ?  

Il faut savoir que les résidences principales sont toujours exonérées. Les biens concernés sont donc, les résidences secondaires, les biens locatifs, les logements vacants etc. La cession de la résidence principale et son entourage est exonérées même si le propriétaire quitte les lieux le jour de la vente. Les personnes non propriétaires de la résidence secondaire mais qui compte vendre la maison pour la première fois sont exonérées des taxations. A condition qu’ils deviennent propriétaire de sa résidence principale au cours de deux ans.